بلجيكا 24- قد يعتقد كثير من أصحاب المنازل في بلجيكا أن قيمة الدخل العقاري (Revenu Cadastral – RC) التي تحددها الإدارة الضريبية نهائية ولا يمكن تغييرها، لكن الواقع مختلف تمامًا. فبحسب بيانات وزارة المالية البلجيكية، نجح نحو 80% من الأشخاص الذين تقدموا باعتراض رسمي في تخفيض قيمة الدخل العقاري، وهو ما انعكس مباشرة على انخفاض الضرائب التي يدفعونها سنويًا.

ما هو الدخل العقاري (RC)؟

الدخل العقاري هو قيمة إيجارية افتراضية تحددها الإدارة الضريبية للعقار، وتمثل صافي الدخل السنوي المفترض الذي يمكن أن يحققه العقار إذا تم تأجيره.

وتستخدم السلطات هذه القيمة لحساب عدد من الضرائب، أهمها الضريبة العقارية السنوية (Précompte Immobilier)، كما تدخل في احتساب الضريبة على الدخل بالنسبة للمنازل الثانية أو العقارات المؤجرة.

وبكل بساطة، كلما ارتفعت قيمة الدخل العقاري، ارتفعت الضرائب التي سيدفعها مالك العقار.

شراء منزل في بلجيكا 2026.. القروض والأسعار والضرائب والمصاريف المخفية

80% من الاعتراضات انتهت بتخفيض الضرائب

تكشف الأرقام الرسمية أن الاعتراض على قيمة الدخل العقاري يستحق المحاولة.

فبين عامي 2020 و2025، تلقت الإدارة الضريبية في المتوسط أكثر من 4200 اعتراض سنويًا. وانتهى 65% من الملفات بتخفيض قيمة الدخل العقاري، بينما وافقت الإدارة في 15% إضافية على المقترح الذي قدمه أصحاب العقارات بالكامل.

وبذلك، تمكن نحو 80% من مقدمي الاعتراضات من تخفيض الضرائب المستحقة عليهم، مع انخفاض متوسط في قيمة الدخل العقاري بلغ حوالي 25%.

لماذا يصف الخبراء النظام بأنه قديم وغير عادل؟

يرجع السبب الرئيسي إلى أن احتساب الدخل العقاري في بلجيكا لا يزال يعتمد على القيمة الإيجارية للعقارات كما كانت عام 1975، رغم التغير الكبير الذي شهدته أسعار العقارات خلال العقود الماضية.

ويقول الخبير الضريبي ميشيل موس إن القانون ينص على إعادة تقييم الدخل العقاري كل عشر سنوات، إلا أن ذلك لم يحدث فعليًا منذ عقود، وهو ما أدى إلى تفاوتات كبيرة بين عقارات متشابهة.

فقد يكون هناك منزل حديث في ضواحي مدينة غنت يحمل دخلًا عقاريًا أعلى من منزل فاخر في وسط المدينة، فقط لأن الأخير لم تتم إعادة تقييمه منذ سنوات طويلة.

لماذا يتراجع حلم شراء منزل في بلجيكا؟ الأسعار المرتفعة والقروض تعقّد المهمة

متى يمكنك الاعتراض؟

لا يمكن الاعتراض على قيمة الدخل العقاري في جميع الحالات.

فالاعتراض يكون ممكنًا فقط عند:

• بناء منزل جديد.
• إجراء تجديدات كبيرة تستوجب إعادة تقييم العقار.

أما عند شراء منزل قائم، فإن المشتري يرث قيمة الدخل العقاري السابقة ولا يحق له الاعتراض عليها.

كما يجب الانتباه إلى مهلة الطعن، إذ لا تتجاوز شهرين من تاريخ استلام الإشعار الرسمي. وبعد انتهاء هذه المهلة، يصبح الاعتراض غير ممكن في معظم الحالات.

كيف تقدم الاعتراض؟

توضح وزارة المالية إجراءات الاعتراض داخل الإشعار الذي يتضمن قيمة الدخل العقاري الجديدة.

ويمكن تقديم الطلب بإحدى الطرق التالية:

• إرسال رسالة مسجلة إلى الإدارة العامة للوثائق العقارية.
• الحضور شخصيًا إلى الإدارة المختصة.
• تقديم الاعتراض إلكترونيًا عبر منصة MyMinfin.

لكن مجرد القول إن القيمة “مرتفعة جدًا” لا يكفي، بل يجب تقديم مبررات وأدلة تدعم الاعتراض.

اطلب تقرير التقييم أولًا

ينصح الخبراء بطلب نسخة من تقرير التقييم الذي اعتمدته الإدارة الضريبية.

فهذا التقرير يوضح جميع العناصر التي استند إليها التقييم، مثل عدد الحمامات، ومساحة المنزل، والقبو، والعلية، والحالة العامة للعقار، وغيرها من التفاصيل التي قد تحتوي على أخطاء تؤثر في قيمة الدخل العقاري.

خطة جديدة في بروكسل قد تمنح آلاف العائلات فرصة شراء منزل لأول مرة

قارن بمنزل مشابه في منطقتك

تعتبر المقارنة مع عقارات مشابهة من أقوى وسائل دعم الاعتراض.

ويمكن البحث عن منازل مماثلة في نفس الحي عبر مواقع بيع العقارات أو سؤال الجيران عن قيمة الدخل العقاري الخاصة بمنازلهم إذا كانت مشابهة لمنزلك.

فإذا تمكنت من إثبات أن منزلًا مشابهًا يملك دخلًا عقاريًا أقل بشكل واضح، فإن فرص قبول الاعتراض تصبح أكبر.

انتبه إلى أعمال تحسين كفاءة الطاقة

ينص القانون البلجيكي على أن بعض أعمال تحسين كفاءة الطاقة، مثل العزل الحراري، وتركيب المضخات الحرارية، أو النوافذ المزدوجة، لا يجوز أن تؤدي إلى رفع قيمة الدخل العقاري.

وإذا تبين أن الإدارة أخذت هذه الأعمال في الاعتبار لزيادة قيمة RC، فقد يشكل ذلك سببًا قانونيًا قويًا لتقديم الاعتراض.

تخفيض بسيط اليوم… وتوفير كبير لسنوات

قد يبدو تخفيض الدخل العقاري بمقدار 50 أو 100 يورو أمرًا بسيطًا، لكنه في الواقع قد يوفر مبالغ أكبر بكثير على المدى الطويل.

فالضرائب تُحتسب بعد فهرسة قيمة الدخل العقاري سنويًا، لذلك فإن أي انخفاض في القيمة الأصلية ينعكس على الضريبة عامًا بعد عام، وهو ما قد يوفر مئات أو حتى آلاف اليوروهات خلال سنوات امتلاك العقار.

لهذا السبب، يرى خبراء الضرائب أن مراجعة قيمة الدخل العقاري وعدم التردد في الاعتراض عند وجود مبررات قانونية قد يكون قرارًا ماليًا ذكيًا يوفر على أصحاب العقارات مبالغ كبيرة مستقبلاً.